国内“长租公寓”最近爆出一些问题，如何在中国形成高品质的长租公寓市场，成为很多人关注的焦点。美国、德国以及日本等发达国家的长租公寓市场已经形成比较成熟的机制，这些国家是怎么经营“长租公寓”生意的?

　　美国：公寓运营巨头经验丰富

　　美国“长租公寓”起步于19世纪末20世纪初，目前已经在投资、经营和管理环节均形成了相对规范化的市场。其中，投资环节由房产投资商、开发商、房地产信托基金、各类投资基金等共同把持，而在经营和管理环节，则由持有这些物业地产的专门运营商来负责。目前，美国公寓运营商巨头已从规模扩张转为追求质量发展与资产管理，甚至有意识地减少物业地产持有规模，优化资产组合。

　　美国长租公寓管理依托法律与政策规范。美国《公平住房法》《公寓租用法》等法律确定了公寓出租的规范性指标，并对租客权益提供保护。在租金方面，美国50个最大城市中6个城市有租金管制政策，避免了租金的非理性涨跌。另外，公寓运营商巨头基本上均拥有一套高度程序化的运营服务模式。不仅向租客提供搬家与家具租赁等居住便利化服务，还帮助租客融入社区并享受安全生活环境。一些公司还打造了针对特殊人群的个性化服务，使得长租公寓市场的发展更趋健全化。

　　德国：房东被限制牟取暴利

　　最近，德国联邦统计局公布的最新报告显示，2019年德国约有58%的家庭选择租用“长期公寓”。10年来，这一比例的幅度相差基本都在3%之内。

　　在德国，从事长租公寓的企业，既有大型房地产公司，也有许多中介。在德国每个社区，都可以看到各类中介公司。德国还有众多租房中介网站，输入自己租房的各个要素，马上有各种房源可以进行选择。这主要得益于德国严格规范长租公寓市场。比如，德国房东被限制牟取暴利，其房租最多只能比当地的“比较租金”高10%，3年内租金的增长不得超过20%。有的城市还有具体的房租上限标准。如果房东对租客不满意，必须提前3个月告知解除合同。如果租房合同超过5年，须提前6个月甚至9个月通知对方。

　　日本：专门机构打理租客业主纠纷

　　长租公寓在日本随处可见，面积大多以25~30平方米为主，租期一年以上，房间内配有冰箱、洗衣机、电视等家用电器，基本上可以拎包入住。

　　日本采取的是规模化运营的包租模式，日本有2000多家中介公司，绝大多数房源是通过接受私人住宅租赁委托获得的。中介公司承担房屋租赁、装修、设计、房租催缴等业务，并收取一定的中介手续费。

　　在日本，与租赁公寓相关的法律主要有《民法》《宅地建物取引业法》以及《借地借家法》三部。日本法律对租赁公寓的管理很细致，比如日本业主即便有正当理由，也要提前半年跟租客提出退房请求，否则租客完全有理由拒绝。业主不能在租赁中途涨租，合同期满后才可以调整租金。所以日本很少出现类似中国随意涨租而引起的纠纷。日本有专门从事公寓管理的托管机构，定期向业主汇报房屋的租赁情况，实施清扫、保持建筑物的整体美观与整洁等工作，以及及时处理租客的投诉。有的托管机构甚至给租客提供24小时的紧急联系服务。

　　(吴 倩 青 木 陈 洋)

　　摘自《环球时报》