中国银监会、国土资源部最近联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　哪些地区可以开展试点

　　问：《办法》的适用范围有哪些?

　　答：根据党中央、国务院农村土地制度改革部署要求，《办法》对适用地区、适用地类、有效期限进行了明确界定。对适用地区，《办法》明确允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县(市、区)地区。对适用地类，《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，规定以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　对有效期限，《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

　　哪些地的使用权可以抵押贷款

　　问：关于抵押物范围有哪些规定?

　　答：按照同权同价原则，参照依法有权处分的国有土地使用权可以抵押的规定，《办法》允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资。

　　一是以出让、租赁、作价出资(入股)方式取得的集体经营性建设用地使用权。

　　二是尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地可以入市，对具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权的抵押，进行了范围和前提界定。其中，一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县(市、区)政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形;另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。

　　《办法》同时规定下列集体经营性建设用地使用权不得抵押：权属不清或存在争议的;司法机关依法查封的;被依法纳入拆迁征地范围的;擅自改变用途的;其他不得办理抵押的情形。

　　货款条件有哪些

　　问：关于贷款条件有哪些要求?

　　答：严把贷款条件，是控制贷款风险，顺利在试点地区推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务开展的必要手段。《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范贷款风险，提高资产质量。

　　如何评估抵押物价值

　　问：关于抵押物价值评估是如何规定的?

　　答：《办法》规定银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

　　贷款违约，如何处置抵押物

　　问：关于抵押物处置的规定是什么?

　　答：《办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

　　(欧阳洁    朱   隽)

　　摘自《人民日报》

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