江西省鹰潭市将全域宅改与乡村产业发展、乡村建设、乡村治理等有效衔接、深度融合、协同推进，通过念好宅改“改、管、用”三字经，以“改”强“管”，以“管”促“用”，形成全域深化宅改工作格局，促使制度更健全、管理更有序、治理更有效、村庄更和美，群众获得感、幸福感显著增强。

　　在“改”字上深化

　　鹰潭市按照上级要求和改革授权，积极探索宅基地“三权分置”的行使方法、路径及长效机制，倾力打造宅基地制度改革“升级版”。

　　一是全面推进。全市6个区(市、管委会)分为三类，一类县整县推进全部9项(五探索、两完善、两健全)改革试点重点任务，二类县开展其中7项试点任务探索，三类县主要开展完善宅基地审批制度与健全宅基地监管机制2项工作。

　　二是全域推进。通过抓示范引领全域，抓试点带动全域，抓规范覆盖全域，目前全市3406个自然村有3019个自然村开展了宅改试点工作，城市规划区外覆盖率超过92%。

　　三是分类推进。划分城郊、平原丘陵、山区、公路沿线四个区域，按照“百村示范、千村巩固”“乡乡有示范引领，村村有亮点带动”工作思路，制定宅改“六好六到位”标准，按“一类、二类、三类”村的分类，有步骤分批次地推进宅改工作。

　　四是联动推进。将宅改纳入乡村振兴的大背景，与城乡融合、乡村治理、乡村产业等有机结合起来，统筹推进国家城乡融合发展试验区建设与农村宅基地制度改革试点工作，积极探索总结乡村治理路径方法，推动乡村产业发展，促进农村生产、生活、生态共同改善、融合提升、集成推进，达到“宅改”一村、整治一村、美化一村、发展一村的效果。

　　五是创新推进。余江区探索出组级(股份)经济合作社与村民签订宅基地使用合同，设立宅基地使用权的做法，获得了农民群众的一致认可;将建房申请APP接入“赣服通”，成功实现全省首例通过“赣服通”申请建房，审批环节接入“赣政通”，实现了“数据融合、联审联办、一网审批”。贵溪市建立了每季度现场评比制度、攻坚排名制度和末位淘汰制度，充分调动基层党组织和党员干部推进宅改的积极性。全市农村通过宅改有效促进了村庄环境面貌改变、村民生活品质提升和农业产业发展，村民切实感受到宅改带来的积极变化，享受到了改革成果。

　　在“管”字上强化

　　一方面，统筹推进“四项基础”工作。扎实做好调查摸底、村庄规划编制、历史遗留问题化解、宅基地确权登记颁证工作。全市共投入1600多万元用于宅基地专项信息调查和管理平台建设，市级宅基地信息管理平台建设初具规模，将与各区(市)平台互联互通，实现全市宅基地管理规范化、数字化;市县齐抓，部门联动，群众参与，村庄规划编制完成率达99.4%;对具体情况分别处理，不搞“一刀切”，破解了一批宅基地历史遗留问题;农村“房地一体”确权登记颁证率达96.3%，做到了“应登尽登，应发尽发”。

　　另一方面，探索建立宅基地规范管理“五个一”工作法。

　　一是建立健全一个机构。市、区(市、管委会)、乡镇三级成立党政主要领导任双组长的宅基地改革与规范管理工作领导小组;市、区(市、管委会)抽调专门人员成立宅改办;乡镇成立村民建房办(宅改办)，由乡镇分管领导兼任办公室主任。

　　二是建立健全一支队伍。建立农村宅基地管理执法员、助理员、协管员“三级三员”制度，各村党支部书记为宅基地管理助理员、村小组长为宅基地管理协管员，推动执法方式由分散粗放式向集中规范式转变。乡镇专门组建宅基地执法队加挂农业综合执法队牌子，握指成拳开展“一支队伍”管执法，健全“乡镇执法+村组协管”联动管理机制，执法队伍定期或不定期深入村组对农村用地建房开展检查和巡查，确保农房建设全过程依法依规。

　　三是建立健全一个窗口。依托乡镇便民服务中心和村便民服务站设置农村宅基地审批窗口，专门提供农村宅基地申请咨询服务，受理相关审批事项。在办事窗口张贴农村宅基地政策宣传挂图，摆放农村宅基地审批和建房规划许可办事指南，一次性告知申报材料清单，免费提供相应申请表册，让村民宅基地审批不再多次跑、多头跑，窗口集中受理后即转为后台联审联办流程，申请事项只进一扇门一个窗口就能完成建房审批办理。

　　四是建立健全一个理事会。在村党支部的领导下，调整、配强了村民事务理事会，各村建立了一支村民信任度高和威望大的理事会队伍。理事会对上接受政策指引、反映民意，对下宣传政策、组织带动群众实施宅改。通过理事会成员带头退出多占宅基地、带头缴纳有偿使用费、带头做好亲朋好友思想工作，形成榜样示范，充分发挥农民主体作用推进试点。

　　五是建立健全一套制度。规范宅基地审批制度，完善宅基地监管机制，健全宅基地问责制度，严格执行“一户一宅、面积法定”制度，形成市级层面12项制度(办法)、县级层面120项机制(管理办法)、乡镇层面11项实施办法、村组层面9项运行办法的体系化制度成果。市级出台了《全域深化农村宅基地制度改革与规范管理实施意见》《农村宅基地资格权认定登记管理指导意见》《集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》等文件制度，指导全市宅改;余江区探索出台了《关于进一步强化村民事务理事会对宅基地管理权责的通知》《农村村民自愿退出宅基地进城购买安置房方案》，制定了《农村建房风貌管控管理办法》，做到“带图审批、按图监管、照图验收”;贵溪市制定了《农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法》《农村宅基地择位竞价实施意见(暂行)》《农村村民建房监管制度》等一系列文件制度。试点以来全市共退出闲置宅基地8.5万余宗、面积1.31万亩，95%以上的农民新建住房是利用存量宅基地，实现了“五个没有”(没有新出现一宗违章建房、没有一宗新占用耕地建房、没有一起行政强制拆除、没有一处大拆大建、没有一例上访事件)，基本做到了“五个到位”(体系到位、管理到位、退出到位、保障到位、分置到位)，建设了一批“精细规划、精致建设、精心管理、精美呈现”的和美宜居乡村。

　　在“用”字上优化

　　探索出改造利用、联建利用、整合利用、保护利用、整治利用等5种模式，盘活利用闲置农房和宅基地3388宗;完成集体经营性建设用地入市92宗1249.63亩，成交价款1.47亿元;开展农民住房财产权抵押贷款试点，累计发放农村产权抵押贷款1.3万笔、54亿元。宅改中盘活的土地资源，在优先保障村民10~15年建房需求、优先满足村庄公共事务和公益事业用地的基础上，主要是用于三个方面。

　　一是发展现代农业。余江区对符合条件的试点村实施城乡建设用地增减挂钩项目，复垦新增耕地991亩;贵溪市鸿塘镇茹卜村将老村庄集中连片的18栋危旧房(含1个集体牛栏)和院套全部退出，实施增减挂钩项目，改造为水田发展现代农业;全市各地对有条件的零散闲置宅基地，积极改造成“三园”(小菜园、小果园、小花园)。

　　二是发展乡村旅游。余江区平定乡蓝田宋家村依托村内的鹰潭红旗干部学院教学点，利用闲置农房改建民宿39栋210间，每栋民宿每年可获得5万~10万元的收入;潢溪镇渡口村将各村有历史价值的老房屋集中保护，翻修了32栋当地传统结构的老宅，打造文旅特色小镇。贵溪市耳口乡下梅组将整村2000余平方米闲置住宅、100余亩耕地打包流转给企业，打造“二十四桥”民宿综合体。上舒家村积极引导和鼓励村民改造、盘活利用农房，将全村民居整体改造成斑斓绚丽的五彩建筑，把村庄建成了一个集餐饮、住宿、休闲服务为一体的“五彩乡村”，全村58户中有48户开办了农家客栈酒店(含民宿、农家乐)，成为远近闻名的民宿村、旅游村、富裕村。月湖区借乘宅改东风，着力打造角山遗址古陶文化村落，形成了弘扬传统文化、发展乡村旅游的叠加效应。

　　三是发展其他产业。余江区2020年打造了全省首个异地入市产业园，由锦江镇前进村和潢溪镇桂林村墙源组经济合作社，以闲置宅基地作为资源，将20亩异地入市、94亩就地入市，收益折价入股项目建设，每年参与项目分红。贵溪市金屯镇周阳村2022年底将53亩宅改闲置土地流转入市，引进一家生物科技企业投资了5个亿;河潭镇通过盘活闲置宅基地，在毛炉村建设了一个青年鸡培育厂房;流口镇板桥村将闲置多年的空闲房改造成约700平方米的产业车间，可带动20人就业。截至2022年底，鹰潭全市共建成 “产业下沉”车间76个，增加了农民收入，壮大了集体经济，所有行政村年经营性收入平均达32.6万元。

　　(作者单位：江西省鹰潭市农业农村粮食局)