广东省龙门县鸬鹚村下村村小组以实现闲置宅基地减量化、村庄建设规范化为目标，探索形成“拆旧建新，以祖宅换新房”的宅基地使用权置换模式，既满足村庄规划建设要求，又保障了部分非农村集体经济组织成员使用祖宅的合法权益，探索出一条宅基地“三权分置”的可行途径。

　　一、梳理乡村建设“需求点”，以解“为何要换”。近年来，农村“一户多宅、超面积占用、闲置空心、布局杂乱”等问题突出，影响乡村建设实施。鸬鹚村下村村小组坚持问题导向，根据乡村建设的需要找出难点堵点，为改革明确方向。一是风貌管控的需要。不少农村祖宅长期无人居住、疏于维护、破败不堪，影响村庄整体形象，不利于村容村貌提升。二是优化布局的需要。新一轮村庄规划对生产、生活、生态空间布局进行了调整优化，为确保规划落地，需要退出部分闲置宅基地。三是保障权益的需要。非农村集体经济组织成员对祖宅享有继承权，在乡村建设和闲置宅基地退出过程中也需要保障他们的合法权益。

　　二、明晰使用权属“关键点”，规范“置换条件”。鸬鹚村下村村小组由成员代表会议民主审议确定置换对象、产权归属、建房标准和缴费标准等要求。一是置换对象。规定只有曾经为农村集体经济组织成员、在村内有祖宅的非成员，才可以申请用祖宅置换新建房屋使用权。经核实，共有5户非成员满足“祖宅换新房”要求。二是产权归属。非成员退出祖宅新建房屋须以村小组名义申请建房，宅基地和房屋所有权归集体，建房人享有房屋使用权。三是建房标准。按照“一户一宅”原则，落实宅基地面积标准和规划要求，统一房屋风貌、面积和层高。四是缴费标准。非成员建房人需按600元/㎡的标准缴纳初始宅基地使用费，房屋建成后按每年800元的标准缴纳年度宅基地有偿使用费。

　　三、填补置换模式“空白格”，实现“多方得益”。鸬鹚村下村村小组通过探索“祖宅换新房”，实现了集体、村民、非成员等多方获益。一是长期难以退出、拆除的老房实现“拆旧建新”，村庄规划得以落实，污水管网、雨水管网及村道硬化等基础设施得以加快建设，村庄整体环境不断提升。二是在村规民约的保障下，非成员与村小组签订置换协议，通过自愿拆除祖宅的方式获得了新建房屋的使用权，满足了他们回乡居住的愿望，也有利于发挥他们的资源优势，带动乡村发展。三是村小组通过“祖宅换新房”盘活了闲置宅基地和闲置农房资源。非成员建房人缴纳的有偿使用费增加了集体收益，也为基础设施维护提供了保障。