西安市高陵区位于陕西关中平原腹地，总面积294平方公里，共有农村集体成员23.4万人，宅基地5.9万宗、2.9万亩。高陵区通过创新“共享村落”模式，探索闲置宅基地和闲置农房盘活利用有效途径。目前，已累计盘活闲置宅基地95宗，累计收入503.5万元，其中集体增收70.6万元，农民增收432.9万元。

　　一、拓宽交易范围，规范盘活行为。一是修订完善《西安市高陵区农村产权交易管理办法》等文件，将闲置宅基地和闲置农房交易纳入农村产权交易，拓宽了农村产权交易的范围。二是按照宅基地“三权分置”要求，出台《西安市高陵区“共享村落”(农民闲置宅基地和闲置农房使用权出租)管理办法(试行)》，明确闲置宅基地和闲置农房租赁的主体、程序、权益、利益分配、推进机制等内容，规范了闲置宅基地和闲置农房的租赁行为。三是规定闲置农房出租收益按照农户和村集体经济合作社9︰1的比例分配，充分保障了农户的收益权，体现了宅基地所有权。

　　二、创新交易方式，确保流转顺畅。一是充分发挥农村集体经济组织“统”的作用。农户与村集体签订《委托书》，全权委托村集体代表农户出租闲置宅基地和闲置农房，破解了农户与承租人沟通对接的难题。二是依托86个行政村产权交易服务点、7个街道农村产权交易服务站和区级农村产权流转交易服务中心的三级交易体系，逐级上报、统一推介有出租意向的闲置宅基地和闲置农房信息并组织交易。三是引入专业第三方服务机构开展“看房”、资产评估等工作，并充分运用VR、直播等新技术工具展示房源信息和出租交易信息，破解了承租人“看房难”等问题，使闲置农房盘活利用更加便捷高效顺畅。

　　三、丰富交易方式，释放改革红利。一是零散盘活。高陵区南郭村村民杨黎明长期在县城居住，他将自己的闲置宅基地和闲置农房委托给村集体出租。西安市民华捷在西安市高陵区农村产权交易网上看到信息后，与南郭村签订了“共享村落”租赁合同，一次性支付租赁费33万元，杨黎明获得29.7万元，村集体分得3.3万元。二是合作建房。耿镇街道周家村位于渭河南岸，农户建房时往往“盖半边、留半边”，周家村组织17户农户将闲置的“半边”宅基地分割出来，租赁给社会资本开展民宿经营，平均每户增收10万元。三是内部转让。村集体将退出的宅基地及农房，通过村产权交易点公开分配给持有宅基地批复但没有实际取得宅基地的农户，宅基地按照无偿划拨的原则进行，农房及附着物按照有偿的原则进行分配。张卜街道3户农户每户缴纳4万元房款后，获得了内部转让的宅基地及《农村产权交易鉴证书》。四是股份合作。高陵区指导村集体牵头，组织农户用闲置宅基地和闲置农房入股成立宅基地股份合作社，统一引入社会资本开展盘活利用工作。

　　四、放宽交易门槛，破除制度障碍。一是着力破除制约农村要素流动的障碍，放宽宅基地租赁范围，明确凡是依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人，均可通过租赁方式申请“共享村落”，为更多怀有田园梦想和创新创业梦想的城市居民提供了居住养老、创业发展的必要空间，为城市资本、资源、人口流入农村创造了有利条件。二是在征得集体和农户同意的前提下，赋予宅基地承租人在租赁期限内享有一定的改建权、转租权、经营自主权、经营收益权，有效保障双方的合法权益。三是协调金融机构开发适用“共享村落”的金融产品，探索承租人通过合同质押的形式进行融资，使闲置宅基地和闲置农房在“资产”变“资本”的同时，实现“权能”变“资本”。