目前，北京市常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率都超过了80%，大批农民搬迁上楼或进城就业，部分农民在城镇买房置业、安家落户，但大多数仍保留着农村宅基地，农宅荒废闲置日益增多。据北京市农经办抽样调查数据显示，全市农村八成村庄有闲置农宅，闲置宅基地面积占宅基地总面积的5.3%。随着北京市郊区旅游的发展，农民集体越来越意识到农宅和农房的资产价值，在不改变集体所有权和农民资格权不变的情况下，自发以多种形式流转闲置农宅使用权，通过多种方式途径盘活利用宅基地和闲置农房，为全国其他地区推进宅基地“三权分置”改革，特别是盘活利用闲置农宅进行了探索、积累了一定经验。

　　据2018年原北京市农委对全市10个远郊区闲置农宅利用情况进行的调查结果显示，延庆、门头沟、房山、大兴、密云、平谷、怀柔区7个区开展了闲置农宅的盘活利用，共涉及24个乡镇、27个村，盘活闲置院落农宅789套，2016年营业总收入1515万元(不含未改造完成和未营业村)，农民在租期内可获得租金总收入达1.27亿元，解决就业人口410人，其中有354人为本地劳动力就业。

　　多措放活闲置宅基地和住房

　　采取多种合作开发方式。一是“农户+村集体或合作社+社会资本投资”方式。主要是由农户将闲置住房流转到村集体经济组织或村集体领办的农民专业合作社，农户按照闲置房屋间数、面积及院落大小等情况入股，获得租金收入并参与经营收益分配。村集体或合作社统一对外寻求合作，引入社会资本。社会资本负责经营，打造休闲旅游、度假养老等产业。调查显示，采用此种方式的村占比达48%。二是“农户+村集体或合作社”的方式。主要是由村集体成立专业合作社，村集体或合作社负责经营，通过争取项目、村民集资、政策扶持等途径，依托村内自然资源改造农宅，对外统一经营。调查显示，采用此种方式的村占比为26%。如，密云区主要通过组建农宅合作社的方式，农户入社统一流转闲置农宅，并制定《关于推进农民闲置房屋规范发展的指导意见》，规范闲置农宅的利用。三是“农户+社会资本投资”方式。主要是由社会资本直接租赁农民闲置住房，以公司企业形式统一经营管理，农民可选择一次性收取租金或年收取固定收益等方式获得财产性收入。调查显示，采用此种方式的村占比为26%。如，门头沟区碣石村作为新型乡村民宿建设试点，槐井石舍一期试点院子5处，由企业从村民处承租，租期20年，租金为一年一付或两年一付。村内槐坊院作为整个碣石村的公共活动中心，其他院落为游客提供住宿体验、园艺体验及室外活动场所。

　　因地制宜发展多种产业。一是发展休闲旅游产业。绝大多数村根据实际情况，将盘活闲置农宅用于发展休闲旅游产业。如，密云区干峪沟首旅寒舍，通过首旅集团发挥客源优势，发展休闲旅游。二是发展创意文化产业。部分社会资本和艺术家利用农民闲置住房开展文化创意经营。如，延庆区四海镇岔石口村通过北京逸居旅游投资有限公司打造京郊聚落式艺术文化创意产业聚集区，包括艺术家公社、青年营地、客栈及配套设施。三是发展健康养老产业。面对消费群体是城市老人，提供养老服务。如，怀柔区田仙峪村44个院落可供老年人租住，并利用两处闲置的宅基地建设卫生服务站，所有入住老人只需办理简单手续，即可利用医保在卫生服务站买药和看病。

　　多渠道增加农民收入。一是租金收入。农户将闲置农宅流转给集体、合作社或者租赁给企业，获得租金收入。此外，部分村还将红果树、核桃树和栗子树等果树作为旅游项目的副产品一并外包，租金每五年递增20%，经营收益的20%交给合作社。二是销售农产品收入。如延庆区下虎叫村“山楂小院”，依托合作社完成农副产品收购、加工、销售等工作，年可收购农户小米1万公斤、山楂1万公斤，且价格高于市场价格一倍。三是收益分红。农户除获得租金收入外，还可以从利用闲置农宅发展的产业经营利润中获取一定比例的分红，一般将分红的90%按股份分给村民，10%用于全村使用。四是就业收入。对27个村的调查结果显示，共吸纳本地劳动力354人，从事保洁、种植、服务等工作，人均月工资在2000-3000元不等。

　　对放活用好宅基地使用权的政策建议

　　政府部门要做好统一规划、政策集成。要加强对闲置农宅利用的统一规划，既要严格划定农村建设边界，防止农民和集体在农宅盘活利用收益的刺激下，多占宅基地甚至违法占用农用地建设房屋，又要加强对存量宅基地的土地整理，不断减少用地规模。对于发展乡村旅游需要新建经营性房屋的，应以村为单位利用存量宅基地，通过统一设计、改变容积率等办法统筹解决。

　　提高农宅盘活利用的组织化程度。充分发挥村集体经济组织和农民专业合作组织的引领作用，防止一家一户无序对外出租房屋，组建农宅利用合作社，促进闲置农宅流转到村集体或合作社，提高组织化程度，带领农民抱团进入市场、与社会资本对接。

　　塑造差异化特色风貌。深入挖掘村落传统文化，融合现代元素，促进农民闲置住宅成为发展文化、体育、养老、教育等产业的有效载体。以突出特色化、高品质等特点，制定星级管理办法和等级标准，强化等级认定、工商和税务登记，进一步规范经营活动，促进闲置宅基地盘活利用依法有序开展。

　　建立宅基地自愿有偿退出、转让机制。首先，对自愿腾退宅基地和闲置房屋的农户应给予经济补偿或在城镇地区购房的优惠政策，鼓励有条件的农民向小城镇、新城集中居住。其次，要完善宅基地在集体经济组织成员内的流转机制，让留在农村的农民通过公开、公平、透明的方式获取已腾退宅基地的使用权。第三，在不改变土地集体所有性质前提下，以村集体经济组织为主体进行复垦还绿、盘活利用，发展壮大集体经济。

　　(作者单位：北京市人民政府研究室)