近年来，上海市奉贤区在确保农民“离地不失地、离房不失房”的前提下，创造性提出并实现了宅基地权益资产化、股权化、市场化的跨越式转变，为解决农民相对集中过程中空置房产的利用问题提供了可行办法。

　　加强谋划，健全盘活闲置宅基地相关政策

　　一是加强制度设计，形成“1+3”平台。“1”即设计宅基地“政策超市”，提供流转利用、置换上楼、平移归并、货币置换、股权置换等多元化政策，让农民自主选择最符合自身利益的政策产品。“3”指的是3个平台，成立投资公司，推动农村集体资产配置和管理从零散到集中;成立建设公司，实现置换、归并的宅基房屋品质提升;成立经租公司，提高住宅经营、流转等服务水平。

　　二是创新投资机制，推动闲置宅基房屋改造。村委会严格按照用地标准和建房标准，对闲置住宅进行整体升级改造，完善配套设施建设，改善农村人居环境。村民自行拆除原有宅基证外超占部分的违法建筑，营造整洁有序的生活环境。南桥镇由镇集体出资500万元、江海经济园区出资300万元、华严和灵芝两村各出资100万元成立房屋租赁管理有限公司。村民只需承担每平方米1200元的改造费用，其余资金由镇、村集体托底。村民可自愿将改造好的住宅委托村集体进行统一经营管理，既增加了农民的房租收益，又增强了村级集体经济。

　　三是围绕生态宜居，引导农民相对集中居住。奉贤区将农民相对集中居住作为改变农村零散面貌、提高农民生活品质的“牛鼻子”，实施“两个百万”工程，每年可新增集中居住和集体物业各100万平方米以上。2019年，2072户相对集中居住项目已全面展开，年底完成签约1300户。

　　不拘形式，多种方式盘活利用闲置宅基地

　　一是盘活宅基地用于民宿经营。利用闲置宅基地农房、闲置集体建设用地等资源，依托当地自然景观、生态环境、人文风情及农业生产活动，为游客休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮、农副产品展销等服务，既保持乡村传统风貌，又体现当地生活特色。农户可结合自身实际选择流转方式，可自行协议流转给民宿经营者，也可以统一流转给村集体经营或对外招商经营。

　　二是盘活宅基地用于打造“三园一总部”。将“三园一总部”(即一庄园一总部、一公园一总部、一庭园一总部)作为打通绿水青山与金山银山的有效路径，充分挖掘乡村自身禀赋资源优势，借助市场推力，通过引入工商资本和人才，实现产业要素在乡村适度规模化聚集，形成农村庭院总部经济发展模式。金汇镇新强村选择靠近集建区及“东方美谷环金汇全马林荫小道”沿线区域，利用闲置宅基房屋资源，计划打造若干个“庭院总部”。总部经济带来的税收将“颗粒归仓”，区镇所得全部返还给村级集体经济组织，支持村集体经济发展。截至2019年底，奉贤已落户“三园一总部”项目140个，实现税收2.1亿元。

　　三是盘活宅基地用于打造乡村人才公寓。充分发挥毗邻工业园区的区位优势，结合美丽庭院创建，通过盘活闲置住宅，打造“乡村人才公寓”。南桥镇统筹江海园区、运营公司、入驻企业、村集体、村民的管理工作，完善配套设施，增加物业服务，鼓励园区组织入驻企业的人才租赁房屋。华严村依托周边产业园区，发挥闲置住宅较多的资源优势，委托南桥房屋租赁管理有限公司整体打造“星公寓”，解决周边企业职工租房需求。

　　(上海市农业农村委员会供稿)