截至2016年9月末，全国试点地区农村承包土地的经营权抵押贷款余额为141亿元，同比增长28.6%。据农业农村部经管司2017年10月对全国20个省份试点进展情况的调度，各地试点工作进展总体平稳，反映的共性问题是抵押物价值评估难、风险分散机制不健全、抵押物处置难等。

　　一、各地土地经营权抵押价值评估的具体做法

　　2016年3月，中国人民银行等5部门发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，就土地经营权抵押价值评估问题原则性地提出，“借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值”。

　　从评估主体看，主要有多方协商评估、银行自行评估、政府机构评估、第三方机构评估等。从评估方法看，主要有收益法、成本法、成本收益混合法、其他方法等。如云南省砚山县使用收益法评估，农村土地承包经营权评估价值=年租地平均净收益×经营期限+地上附着物价值。江苏省惠山区按照成本法，主要考虑借款人的土地流转投入、地面基础设施及附着物投入等，通过年租金和剩余经营或流转年限测算农地经营权价值。但上述评估方式还较为粗糙，细究起来还有不少错误，如用收益法评估时不应在净收益中扣除地租。因此，有必要对土地经营权价值评估方法进行更为严谨的分析。

　　二、资本化和资产评估理论

　　(一)农村承包土地经营权。农村承包土地经营权不等价于土地所有权、土地承包经营权等概念。从经济学角度看，虽以上概念都属资产范畴——即预期可带来收益的财富，但区别在于该资产所能带来收益的多少、持续时间的长短以及确定性的大小。本文所谓农村承包土地经营权即能为权利享有者(承包农户或土地流入方)在一段时间内带来预期收益的资产，后文简称为土地经营权。

　　(二)资本化理论。“资本化”描述的是“任何有收益的事物，即使它并不是一笔贷放出去的货币，甚至也不是真正有一笔实实在在的资本存在，都可以通过收益与利率的对比而倒过来计算出它相当于多大的资本金额”这一现象。

　　(三)资产评估理论。资产评估，指资产评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的规则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算。尽管不同行业往往采用各具特色的评估方法，但其方法原理仍然根基于市场法、收益法和成本法三种基础方法。

　　三、土地经营权价值评估模型

　　(一)收益法的适应性分析。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析后，估测资产价值的各种评估技术方法的总称。收益法是通过估测被评估资产直接带来的未来预期净收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　虽然我国农村土地流转规模逐年增长，但其中不少土地流转属亲友间的口头流转，其流转价格不具普遍参考意义，还有些囿于农民谈判地位不高导致土地流转价格没有反映其真实价值。因此，市场法不太适合试点中大部分土地经营权价值评估。成本法一般适用于新开发土地的估价，也不适用于已经耕种多年的农村承包地的价值评估。运用收益法评估土地经营权价值，则能较好避免以上种种难题，不论是承包农户耕种土地，还是家庭农场、农业企业使用土地，其带来的预期收益和收益率都是客观的，可以通过科学方法进行收集和测算。收益法评估方式对不同条件下的土地经营方式适应性较强，并且根据约束条件的不同呈现不同的评估价值，充分体现了价值的效用属性。

　　(二)评估模型。运用收益法评估土地经营权价值，关键是确定土地预期净收益以及土地收益率两个参数。

　　土地预期净收益(NP)是经营土地所获的预期年总收益(P)减去预计付出的年经营总成本(C)后的净收益，可用公式表示为NP=P-C。土地预期净收益一般可通过农产品销售收入减去投入的农资成本、人力成本等得出，但也要根据“直接联系”这一约束条件进行具体辨析。例如，农户种植草莓大棚，同时提供休闲采摘服务并收取门票，那么门票收益评估时应当被合理考虑。

　　土地收益率(R)是经营土地带来的预期净收益的折现率。通过土地收益率可将土地预期净收益(NP)这一预期的未来价值折现为评估时点的土地经营权价值(V)这一现值，公式为V=NP/R。土地收益率由无风险利率(R1)和风险调整值(R2)两部分构成，即R=R1+R2。从收益法的角度看，经营土地实质是一种投资行为，既是投资行为便会面临风险，因此土地收益率中必须包含风险影响因子的考量。无风险利率(R1)可以用短期国债收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，风险调整值(R2)受多重因素影响，可采用一般投资品利率为基准，再比较土地经营权与一般投资品在流动性、风险性、增值性等方面的差异进行修正。对以上修正因素，可以邀请贷款人、银行、专家、政府等方面代表，通过专家打分法等方式予以量化。根据以上分析，可推导出土地经营权价值评估模型：

　　其中，n为享有土地经营权的年限，t为第t年。

　　从以上推导过程不难看出，运用收益法得出的土地经营权价值评估模型，表现出不同约束条件下价值量可能不一致的特征。其影响机制如下：一是考虑时间因素时，由于在时间序列下每一期的NPt，受农产品市场价格波动、自然风险等因素影响会有较大波动，导致不同时期同一地块的土地价值可能不同。二是不考虑时间因素时，由于不同用途、不同经营策略等因素带来不同NPt，导致同一时期不同地块的土地价值不同或者同一时期同一地块的土地价值可能不同。从银行角度来说，土地经营权抵押贷款最大的风险影响因素不在于土地本身，而是在于经营土地的人、经营内容、经营时间等，基于收益法的这一模型恰能较好地拟合这些影响因素，控制贷款风险。对于贷款人来说，一块土地的价值不只在于它的区位、地力等，更在于如何运用它，能够充分发挥它的效用获取更大收益者理当获得更多贷款。本模型能最大程度贴合上述需求。

　　四、政策建议

　　根据本模型特点，获取微观数据信息对于科学评价土地经营权价值至关重要。当前，一方面，我国虽然建立了农产品成本收益调查制度，但只是从国家、省、县等层面反映重要农产品的平均收益、成本，并且从时间序列上都是过去形成的信息，没有反映出收益法评估中微观主体的预期收益、成本等信息。另一方面，银行作为土地经营权抵押贷款的决策者，缺乏评估数据来源以及对农村土地市场的专业经验，并且受成本限制难以独自开展价值评估业务。综合来看，有效开展土地经营权抵押价值评估必须找到一条数据有效、成本可控的路径。

　　从各地目前试点经验看，基本上都采取贷款人、银行、政府三方合作模式。因此，本文建议在这一架构基础上，进一步完善三方合作的薄弱环节，由试点地区政府组建农村产权交易平台等中介机构，专门负责日常农村土地流转信息发布与撮合，土地经营权抵押贷款的权属鉴证、价值评估、土地再流转等工作。就价值评估来说，对已发放抵押贷款的客户，银行要求其每年向中介机构提供经营信息及相关数据，中介机构根据贷款人提供的数据和当地农产品成本收益调查数据，分品种测算预期收益、预计成本、年均增长率并逐年发布，形成当地土地经营权抵押信息数据库。针对收到的抵押贷款申请，银行委托农村产权交易平台等中介机构进行评估，中介机构根据存量数据免费提供评估报告，同时结合掌握的权属鉴证进行风险排查，结合日常土地流转价格信息进行评估价值校正。

　　(作者单位：农业农村部经管司)