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做好土地经营权抵押须深化部门联动

2018-11-30 15:56:49       来源:农村经营管理-中国农村网    作者: 魏 洁

  

  2015年,山西省曲沃县被确定为农村承包土地的经营权抵押贷款全国试点县。三年来,曲沃县严格按照国家政策要求,积极创新工作机制,推动土地经营权抵押贷款取得进展,同时也在试点运行过发现了一些问题,需要进一步突破。

  具体做法

  健全了产权平台。为加强产权交易中心的监督管理,促进农村产权交易规范运行,成立了县农村产权交易中心监督委员会,委员会主任由副县长担任,成员由县农林委、国土资源局、金融办等9个部门负责人组成。成立了县农村产权交易中心,县政府将农村产权交易平台建设费用和日常工作经费列入财政预算,办理农村产权及土地承包经营权交易双方的相关事项。在完善农村产权交易平台的基础上,成立了县农村土地物权管理服务中心,内设农村权证管理中心、农村物权评估中心、农村土地流转收储中心等三个机构,制定了相关配套服务制度,开展农村承包地经营权抵押的审核、登记、他项权证办理等相关事项。

  规范了流转程序。流转合同的签订与鉴证是农村承包地经营权抵押的基础性工作。首先,成立了县土地流转服务中心,县财政将土地流转工作经费纳入财政预算,建立了土地流转服务大厅,开展信息发布、合同指导等工作。其次,7个乡镇均建立了土地流转服务中心,设立了农村土地流转登记簿,开展政策咨询、信息发布、合同签订及鉴证的指导等工作。第三,全县158个村均设立了土地流转服务站,由专人负责,收集本村流转信息,定期上报。流转合同的签订与鉴证在乡镇土地流转中心办理,合同一式四份,流转双方、发包方、鉴证单位各执一份。凡是经营权抵押贷款的土地流转合同,必须经发包方同意、乡镇经管站审核、乡镇人民政府同意后,办理“曲沃县农村土地使用权证书”。

  组织了价值评估。通过政府采购公开招标的形式,确定了山西正达信资产评估有限公司为评估机构,评估费用由政府出资,贷款双方均不负担评估费用。评估公司根据全县主要农作物的种植分布情况,综合考虑农用地等级及土地流转费用、流转期内年平均预期收入、承包经营权剩余年限及地上附着物价值等因素,对全县14种主要农作物单位面积上的预期收益进行了评估,确定了基准价格。

  确定了试点银行。确定了曲沃县农村信用联社、曲沃县新田村镇银行股份有限公司、曲沃县邮政储蓄银行、曲沃县农业银行为此次农村土地承包经营权抵押贷款试点的主办行。2016年11月11日,曲沃县农村信用联社为2户农户发放农村承包土地的经营权抵押贷款共计20万元,支持农户大棚设施建设及种植所需。2017年,促成省级农业产业龙头企业绿恒农业发展有限公司依据流转的1683亩土地的经营权在新田村镇银行贷款500万元。

  建立了抵押登记制度和抵押物处置机制。抵押登记在县农村产权交易中心办理,中心制定了农村承包土地经营权抵押贷款工作细则,采取乡镇审核、公开公示等方式,确保抵押物权属清晰无争议。贷款方持经乡镇经管站鉴证的流转合同复印件和“曲沃县农村土地使用权证书”,到物权管理服务中心申请,对符合条件的,在规定时限内发放“曲沃县他项权利证书”, 办理抵押贷款相关事宜。因借款人到期不能按时还款或者银行和贷款人约定的情形需要取得抵押权时,允许银行在保证农户原承包权的前提下,依法采取经营权协议转包、出租等流转方式处置抵押物。积极完善抵押物处置措施,确保贷款人在不能按时还款的时候,承贷银行能妥善处置抵押物。

  存在问题

  承办银行积极性不高。农村承包土地经营权抵押贷款属于新的抵押方式,若借款人到期不能归还贷款,其承包土地能不能收回?收回的承包土地经营权怎样再流转?能否顺利实现再流转?再流转费用如何界定?到期能否收回贷款本息?一系列的问题加上政府方面风险保证金难以足额到位,银行心存顾虑,积极性不高。

  经营主体或家庭散户经营权抵押贷款难以实现。家庭农场是农业生产经营主体,有的家庭农场面积达到几百亩,甚至上千亩,生产过程中需要大量资金,但农场主仅以经营权到银行抵押,贷款很难办成。家庭散户若以经营权到银行抵押贷款,面积不大,手续繁琐、额度太小,散户嫌麻烦不愿意去办理贷款。

  部门协调不够密切,业务手续不够严谨。农村承包土地经营权抵押贷款前期的流转合同签订、鉴证、权属审核,“农村土地使用证书”的抵押、价值评估,“他项权利证书”的发放等工作在乡镇或县产权交易中心进行,主要由农业农经部门来完成,而诚信信用函、具体贷款事宜则在银行部门办理。两个部门间配合不够密切,能不能贷款、贷款金额的多少靠电话沟通,业务手续不够严谨。

  分散办公,效率较低。曲沃县农村产权交易服务中心虽设有政策咨询、交易鉴证、价值评估、抵押贷款等窗口,但是人员不能全员到位,不能合署办公,有意向贷款者要从乡镇到县,再到银行去办手续,效率较低。从已经完成的几笔贷款来看,每笔贷款办好仍然需要1个月,甚至更长。

  几点建议

  一是人民银行要进一步加强窗口指导,积极引导各类金融机构开展农村承包土地经营权抵押贷款业务。对开展农村承包土地经营权抵押贷款业务成效显著的银行,加大支农再贷款政策支持力度。

  二是要推进信用户、村、乡镇的评定和创建,扎实推进农村信用体系建设,营造良好的信用环境。

  三是财政局在拨付农村金融机构的定向费用补贴的时,要及时足额;建议对县域金融机构涉农贷款量较大的发放奖励资金。

  四是税务部门要积极贯彻落实相关税收优惠政策,如银行涉农贷款损失准备金税金前扣除等。

  五是银监办要加大督促力度,督促银行机构适当提高经营权抵押贷款不良率和相关信贷责任的容忍度。

  六是要成立保险自律小组,引导保险机构推进农业保险工作,着力提高政策性农业保险保障水平,促进农村土地承包经营权抵押贷款健康稳步发展。

  (作者单位:山西省曲沃县经营管理站)


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责任编辑:郭媛