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沙县土地信托实现三重功能

2017-02-13 13:54:23       来源:农村经营管理-中国农村网    作者:余美春

  

  福建省沙县是全国土地流转和农村土地经营权抵押贷款试点县。从开展农村土地流转试点,县乡两级成立农村土地流转服务中心,到开展土地信托流转,成立农村产权交易中心,沙县的农村土地信托流转交易模式已在福建全省推广,目前正在制定农村土地承包经营权信托流转地方标准。多年的探索,沙县的农村土地经营权变成了“活”资产。

  主要做法

  建立平台。一是成立信托公司。由县财政出资150万元,在工商部门注册成立“沙县源丰农村土地承包经营权信托有限责任公司”。信托公司实行“行政服务、事业管理、企业运作”,经营范围包括收储信托土地、规划农业用地、招引农业项目、监督土地使用、垫支土地租金、处置担保资产、代理项目申报。二是成立交易中心。在县事业单位登记局注册成立“沙县农村产权交易中心”,经费由县财政全额核补。服务职能包括发布农村产权信息、提供法律咨询、监督交易行为、鉴证交易品种、协调职能单位业务。交易品种有农村土地经营权、林权、农业生产设施设备、农村集体经营性资产、农业类知识产权、依法能够进行交易的其他农村产权等六类。

  土地信托。信托公司按照“连片土地、规模申请,先行收储、流转计租,统一信托、承担风险”的原则,经营土地经营权信托业务。土地信托程序:一是土地规划。信托公司对连片100亩以上的土地进行调查、储备,编制农业用地规划。二是土地委托。连片土地所涉及的农户统一委托村委会进行规模流转(对个别不愿统一委托流转的农户,村委会负责协调调整其承包地,实现土地连片流转),村委会与农户签订《农村土地承包经营权流转委托协议》,协议约定土地流转期限10年,土地租金为交易中心竞标价格。同时,村委会将委托流转的连片土地向信托公司提出土地信托流转申请。三是土地信托。信托公司对村委会提交的土地信托流转申请进行审核,符合信托条件的土地,信托公司与村委会双方签订《农村土地承包经营权流转信托合同》。同时,信托公司将信托流转的土地经营权提交到交易中心进行招标交易。

  产权交易。交易中心按照“统一挂牌、统一交易、统一鉴证、统一管理”的形式,提供农村产权交易服务。一是受理挂牌。交易中心对信托公司提交流转的土地经营权或其他交易品进行审核,对符合交易条件的交易品,交易中心与交易品主体(出让方)签订《农村产权委托交易合同》。同时,将交易品信息在交易中心大厅、沙县土地流转网站等平台对外发布挂牌,挂牌时间不得少于7天。信托流转土地经营权的交易主体(出让方)为信托公司,其他交易品的主体包括农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业、家庭农场、农户、其他投资者等。二是招标交易。交易中心对有受让意向的主体(受让方)资格进行审核,并将审核结果告知受让方;对符合条件的受让方,安排其与出让方见面,提供双方交易场地,确定交易方式、交易时间;对有多家受让方的交易品进行公开竞标;对中标的交易品,组织出让方和受让方按中标价签订《沙县农村产权交易合同》。三是产权鉴证。交易中心对成交的交易品,出具《农村产权鉴证书》,鉴证内容包括:交易双方主体基本信息,交易品所在地理位置、面积、租金、使用年限、已提折旧、购置(建造)时间、原值与净值(或评估价值)等信息。

  担保融资。按照“创新融资模式、降低融资门槛、共担融资风险”的原则,商业银行以交易中心的交易品为担保,向农业经营业主(借款人)贷款。因贷款期限不同,贷款利率上浮基准利率的幅度不等,1年期贷款利率上浮20%-30%基准利率,1-3年期上浮30%-45%,3-5年期的上浮35%-50%。贷款期限,由借贷双方共同协商确定,原则上最长不超过5年。贷款担保抵押物组合有三种模式:土地承包经营权抵押模式;承包土地上附着的生产设施、设备、种养物、未来预期收益值等综合抵押模式;土地承包经营权与其他资产的组合抵押模式。担保贷款额度为《农村产权交易鉴证书》标注净值的60%。

  资产处置。借款人未能履行还贷义务产生的抵押担保风险,商业银行委托信托公司对抵押物进行变现处置。信托公司对处置抵押物的收入,扣除必要的费用外,优先归还商业银行贷款本息,结余部分返还借款人。对不足归还贷款的本息,由县财政承担50%、保险公司承担30%、商业银行承担20%。

  二次分配。信托公司建立财政投入资金有偿回报机制。信托公司为经营业主申报项目获得财政投入的资金,实行有偿回报,回报率为40%,回报期10年,回报所得60%归项目所在村集体收入;40%归信托公司的发展基金。

  主要成效

  保障功能。信托公司有垫支土地租金(当土地经营业主违约时)、监督土地使用、处置融资抵押物的三大保障功能,农民称之为土地流转交易的“稳定器”。全县73%的流转土地,采取信托流转的超过六成。随着非信托流转土地的逐步到期,农民将逐步转向信托流转方式二次流转其土地。土地信托流转交易模式,变农户为信托公司与土地经营业主约定关系,有效化解了单家独户“细碎”土地难以流转和流转后产生的风险,加上流转期限10年以上,增强了土地流转的有效性和稳定性,土地实现了整村规模流转,使农村能人有了用武之“地”,农业新型经营主体得到快速发展。

  融资功能。交易中心成立以来,达成产权交易87宗,交易资金4909.5万元,其中土地经营权交易56宗,土地面积5222.5亩,成交金额1537.1万元,竞标增值115万元。评估农村产权61宗,评估价值5546.21万元。以农村产权抵押贷款72笔,4018万元,其中以农业设施设备抵押获得贷款26笔874万元,以农村土地经营权抵押获得贷款14笔124万元。

  增收功能。土地信托流转交易,农民承包的土地从两个方面增加了收入:一是提高了土地租金价格增加了收入。信托土地实现连片规模流转交易,吸引更多土地经营业主竞标,原先一家一户无法流转的边远地和撂耕的山垅田得到了流转,提高了土地租金价格,增加了农民土地租金收入。二是增加了村集体收入。信托公司通过建立财政资金投入有偿回报模式,增加了农业项目所在村集体收入。截至目前,全县通过信托公司申请财政投入的项目资金有3000万元,每年可增加项目所在村的村财收入72万元。

  (作者单位:福建省沙县农村合作经济经营管理站)

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