金山区朱泾镇待泾村是上海市第二批乡村振兴示范村，创建过程中，待泾村以产业振兴为出发点，以花为媒发展“芳香经济”，打造复合型农文旅产业，在全市首推农村集体经营性建设用地使用权作价入股，吸引社会资本激活“一亩三分地”，触发资源变资产、资产变股权、村民变股东的“三变”活力，为村集体经济持续赋能，带领村民走上“租金+股金+薪金+现金+保障金”的“五金”增收之路。

　　基本情况

　　待泾村位于朱泾镇区以西，南依大茫塘河，北临秀州塘，东起待步泾桥，西至斜塘港。村域面积6.25平方公里，有35个村民小组共1481户4621人，区域内河道纵横，水网密布，居民住房多依河而建，具有典型的“鱼米之乡”风貌特征。近年来，待泾村全力打造生态廊道、生态清洁小流域等林业水利项目，开展“洁美乡村”“美丽庭院”等人居环境建设，全方位提升生态环境与村容村貌;依托“上海南郊花海·芳香小镇”建设，打造复合型农文旅产业，盘活农村集体经济，拓宽村民增收渠道，带动乡村产业振兴，先后荣获全国文明村、全国乡村治理示范村、全国乡村旅游重点村、全国民主法治示范村等荣誉称号。自2019年创建示范村以来，待泾村共投入财政资金7300万元，主要用于村庄环境和基础设施建设;吸纳社会资本累计达1.65亿元，主要用于“芳香小镇”项目建设。

　　创建成效

　　2015年，待泾村联合林木种植企业，利用600亩低洼地打造以赏花为特色的花开海上生态园;2017年，生态园正式营业并迅速成为游客竞相“打卡”的网红景点。2020年，待泾村以土地作价入股的方式与上海蓝城花开海上建设管理公司(以下简称“蓝城公司”)合作开发“芳香小镇”，通过不断挖掘“花”文化，延展“香”主题产业，持续赋能乡村振兴。

　　实现了乡村产业规模化发展。围绕“芳香”经济和芳香小镇园区建设，待泾村发挥“以商引商、以企引企”的蝴蝶效应，吸引一批企业机构入驻签约项目，农文旅产业不断壮大发展。例如，与上海交通大学芳香植物研究中心合作打造全市最大沉浸式疗愈花园;两家特色民宿获评上海市五星级乡村民宿，投资总额达8.41亿元的木守、明月两家精品酒店及多个民宿组团已施工建设;花开海上生态园获评4A级景区，2023年接待游客39.66万人次，营业收入1346.28万元。同时，待泾村利用农旅融合带的地缘优势，积极融入G320文旅连廊，主动接受周边旅游的资源辐射，实行横向拓展，不断丰富全年各时段的旅游产品，逐步形成了“景区+度假区”为核心的复合型度假产业。

　　拓宽了农民增收致富的渠道。待泾村构建了“股金+薪金+租金+现金+保障金”的“五金”模式，农民收入渠道持续拓宽。按照股权分配约定，村集体每年都会有近200万元的股权收益，土地流转费比同类土地高5%，生态园每年门票收入的10%作为分红收益返还给待泾村经济合作社(股金);生态园招工优先面向待泾村村民，主要从事绿化养护等工作，解决当地农民就业150人，在花季旺季还可以增加临时工80余人(薪金);如果房屋被租用作民宿，还会有一笔租金收入;在园内为村民农产品自产自销提供场地，带动开办农家乐，赚取现金;再加上养老保障金，“五金”齐全的农民人均收入从2019年的约5.48万元提高到2022年的约7.67万元。

　　构建了村企共赢合作模式。通过有效盘活整合农户闲置土地资源、沉睡集体资产、产业发展资金等农村“三资”，待泾村积极发展乡村民宿、乡居康养等适合乡村的新产业新业态，搭建起了企业、农民、村集体、镇集体四方利益联结机制，成为待泾村实施乡村振兴战略中最突出的亮色。2023年，待泾村集体总收入达251.73万元，较2019年提高了约2.6倍。同时，农村集体经营性建设用地使用权作价入股，村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障;企业也从一次性缴纳土地款，变为每年支付，缓解了资金压力，双方实现了利益的联结与发展的共赢。

　　主要做法

　　促进农文旅融合发展，增强乡村产业聚合力。待泾村通过市场化运作，打造赏花主题公园——花开海上生态园，由此吸引资本、技术、人才、游客向农村流动。再以花开海上生态园为核心，植入新产业新业态，以“三产”促“三生”，实现产业兴旺三级跳：第一级是苗圃花卉种植的农业第一产业，突出生产功能;第二级是生态园对外开放后形成文旅融合的旅游第三产业，突出生态功能;第三级是以花卉加工为主打造“芳香小镇”的第二产业，突出生活功能。2020年，在花开海上生态园的基础之上，朱泾镇在待泾村启动了“上海南郊花海·芳香小镇”项目，规划5年建设周期，布局面积3800亩，形成以田园观赏和生态旅游为主的产业结构，配备品牌餐饮、精品酒店、度假民宿、文旅零售、文创市集等业态，打造具有特色功能的花海度假产业复合园。借助“芳香小镇”项目品牌优势，待泾村通过提升土地利用效能、做优花海产业经济、延伸“芳香”产业链条、打造特色民宿集群，产业兴旺进入了“快车道”。

　　推进农村产权改革，盘活农村闲置资源。待泾村以示范村建设为契机，探索农村产权制度改革新做法，规范农村土地流转管理，将土地使用权直接作价入股，盘活闲置房屋和宅基地，增加村民财产性收入、经营性收入。有别于常规“农地入股”的转包、出租、互换、转让等模式，待泾村采取“三步走”的方式破解了地从哪来的问题：第一步，根据区位、规划等因素，选定村内99宗113亩土地作为储备用地，并以新修订的《土地管理法》颁布实施为契机，村经济合作社召开成员代表大会表决形成土地承包经营权补偿决议，收回农户的承包经营权。第二步，朱泾镇在符合土地利用总体规划的前提下，编制农用地转用方案和补充耕地方案，经市规划资源局审定，将113亩土地性质调整为集体经营性建设用地并保证耕地不减少。第三步，对散落分布的99宗土地，以散点测绘为切入口，用时半年多办理出99本《不动产权证书》，不仅开启了上海农村集体经营性建设用地权证办理的先河，也在法理上保障了农村集体土地用于商业化开发的物权权益。

　　建立利益联结机制，壮大农村集体经济。待泾村、朱泾镇与蓝城公司签订《股权合作协议》，确定由镇、村两家集体经济组织将113亩集体经营性建设用地的40年使用权作价入股“芳香小镇”项目，由蓝城公司按照约定的股权份额以增资扩股方式追加出资额。目前，待泾村集体持股36.75%，朱泾镇集体持股12.25%，蓝城公司持股51%。为保障村民利益，三方的股权分配及未来的收益分配方案均由待泾村社员代表大会表决通过，并约定在项目建设期按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红;建设期满后按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红;若实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。在“保底+分红”模式的驱动下，充分激发了农村“三块地”的活力、三产融合的动力、社会资本的引力，形成了乡村产业迭代升级和村民收入可持续增长的机制。

　　实践启示

　　待泾村集体土地作价入股“花海小镇”项目的实践，是其建设乡村振兴示范村的“关键一招”，在战略策划和战术设计的层面给予了有益的启示：

　　破解了集体土地参与商业开发的瓶颈。集体土地以“点状供地”为起点，以产权办理为支点、以作价入股为终点，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”的传统，突破了制约一二三产业融合发展的瓶颈，探索出一条农村土地资源可持续利用的新路径。

　　创新了农民收入水涨船高的机制。待泾村在沿袭常规农村集体土地作价入股由项目合作方按固定比例返还集体经济组织红利做法的基础上，创新了对集体土地市场价值的评估，实现了精准作价入股，创新了集体经济发展壮大的方式，拓宽了农民可持续增收的“五金”渠道，构建了长效增收机制。