农村宅基地具有生活和生产双重功能，农村宅基地问题面广量大、情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。2019年春节我回到阔别已久的湖北仙桃老家。在此期间，利用走亲访友的间隙，就当前社会各界比较关注的农村宅基地问题，专程前往我三伯所在村子进行走访调研，了解了一些情况，发现了一些问题，引发了几点思考。

　　农宅闲置情况普遍存在

　　三伯所在的彭场镇七里村，昔日曾是有数百户人家居住的大村子，走进村里发现，虽然已是春节，但村里并没有想象的那么热闹，略微显得有点萧条。无论是新宅还是旧居，有好多屋子大门紧闭，看不见人影，更有部分农房房前屋后杂草丛生，显得破烂不堪。我不免觉得有些奇怪。三伯告诉我，春节这几天村里人还算多的，平时除了一些老人小孩，根本看不见人影。聊着聊着，我们的话匣子渐渐打开了……

　　七里村以传统种植水稻为主，未发展起像样的特色主导产业，由于种粮效益太低，因此大量农民进城务工，不少人选择到城里居住，农宅闲置的情况在村里已很普遍，一些农宅闲置的时间有三四年甚至七八年以上。春节期间，好多在城里定居的村民把留守在家的老人小孩也接到城里过年，因此便出现了上述情景。

　　三伯常年在城里和儿子儿媳一起居住，只是偶尔回村里看看，他村里的房子也常年空着。他领着我看了看他家的宅基地，我估计了一下，房前屋后足有100多平方米。这块宅基地上不仅盖有二层小楼房，还有库房、厨房、厕所、猪舍等辅助用房，不过目前都处于闲置状态。我半开玩笑地说：“这些不动产若在城里可就值钱了。”三伯不免觉得有点可惜，但也流露出一丝无奈：“农村的房子不像城里的房子，自己不住的话可以出租出售，但农村的不行。”三伯还告诉我，村里像他这样情况的估计有一半以上。放眼望去，顿时感到村里大片宅基地上一座座闲置的农宅俨然成了“沉睡”中的资源。

　　盘活宅基地资源受到诸多限制

　　与三伯一边拉家常，一边聊起了他家闲置农房利用问题，随着交谈的逐步深入，我了解到目前想要盘活这些“沉睡”中的资源绝非易事，主要由于农村宅基地有效利用方面存在诸多制约因素。

　　一是宅基地转让受限制。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。除了本村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家立户经批准后由村委会重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地不能通过市场途径流转，大部分农民进城后，农村的房子只能闲置。

　　二是缺乏有偿退出机制。由于宅基地使用权仅限于在农村集体经济组织内部流转，同时村集体也缺乏有偿收回宅基地使用权的机制，导致对宅基地真正有需要的主体不能通过市场化渠道转入宅基地使用权，从而使宅基地难以体现其市场价值，农民也因此缺乏转出空闲宅基地的积极性。由于农宅财产权无法实现，越来越多的农民因外出经商、务工、迁居进城等原因，其住房和宅基地不得不处于长期闲置状态。

　　三是农民法律观念淡薄。一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权，片面认为土地是集体的，我建房后土地就变成我的了。有的群众观念滞后，总认为老宅基地是祖上传下来的，新房建起来了，老房也不愿意拆除。有些在外务工人员，现已常年居住在外，家中还有老房子，村里搞规划时，涉及这些人员的老宅基地，他们以种种理由不愿拆除旧房，致使这些宅基地长期闲置。

　　几点思考

　　农村宅基地资源仍在“沉睡”成了包括七里村在内的广大农村地区必须面对的一个现实，但目前宅基地的开发利用只能在现有制度框架内进行。基于此次调研，笔者认为应加快推动宅基地有效流转，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，既让闲置宅基地发挥其应有作用，又可增加农民财产性收入。在此，谈几点粗浅的想法。

　　尽快完善宅基地流转的相关法规政策。目前，国家对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法，即在村集体经济组织成员内部流转，并严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。根据《物权法》和《担保法》的规定，宅基地使用权不得用于抵押。根据“房地合一”“地随房走”原则，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押。尽管各地宅基地流转的做法不一，但都面临一个共性的问题，即缺乏上位法的支持。因此，应尽快修改、出台相关的宅基地法规政策，把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道。

　　适当扩大宅基地流转对象范围。目前，各地宅基地确权颁证工作已基本结束，为农村宅基地的有效流转奠定了一定基础。随着越来越多的农民到城镇居住，也有部分城市居民愿意到农村落户、创业。为此，应适当扩大宅基地流转的范围，允许到农村就业创业的城镇居民租赁宅基地，以提高闲置宅基地的利用率，这样既有利于增加农民的财产性收入，也有利于新型城镇化的推进。为了保证农民的利益，可以规定村集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。

　　创新宅基地流转利用方式。采取区别对待、因宅施策的办法，实现宅基地资源最大化利用。对于已经落户城里及有城里落户意愿的农民，可将他们在农村的农宅采取村集体予以适当补偿的办法鼓励其拆除。对一些条件较好的农宅，可在创新流转制度上做文章，实行农村宅基地公平置换原则，通过适当补助鼓励农村危房改造对象购买已无返乡可能的农民的房子，这样既能解决贫困户的住房问题，改善生活条件，又能使农村的闲置资产得到充分利用。对于一些位于交通相对便利、有旅游开发前景的农宅还可以鼓励开办民宿，发展乡村旅游、休闲观光等经营活动，让荒废的宅基地重新上岗。一些条件较好的村还可从实际需要出发，适当利用村集体资金购买或租用闲置房，用于兴办农村公共文化事业，活跃农民文化生活。

　　(作者单位：农业农村部乡村产业发展司)