近日，许多人收到一条这样的“卖房”广告短信，内容声称;“本地首家特色主题式生态庄园，独门独院，开盘特价14.3万/套起，交通便利，30分钟直达市区，天然气入户……”便宜的价格，便利的区位优势，度假庄园的噱头，一下子吸引了人们的目光。打电话咨询，项目地不在市区附近，而是在一个乡镇的农村，项目名称是“紫薇庄园”，14.3万元是承包28年的价格。人们不禁有疑问，这样的“生态庄园”合法吗?

　　这是典型的假借田园综合体建设实为房地产开发的案例。“田园综合体”一词2017年被正式写入中央一号文件，其作为一种全新概念或业态，目前依然处于摸索中，尚未形成足以为行业借鉴的发展模式。土地问题、三产融合与农民增收等目前仍是其中的难点。建设过程中也不乏“脱农”现象。尤其在资本逐利中，农业的基础性地位如何体现，农业在整体产业布局中如何发展，如何做好利益平衡，让农民成为真正主体并由此获益，还存在着诸多挑战。

　　近年来，土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。作为休闲农业或田园综合体用地的门类存在多样性，包括农民自有住宅、闲置宅基地;农村集体建设用地;四荒地，荒山、荒沟、荒丘和荒滩;城乡建设用地增减挂钩;对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线：不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。

　　调查显示，目前有些田园综合体建设采取的规避办法是：用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;以建设临时生产用房名义进行修建;建筑采用架空结构，以满足不破坏耕作层的要求;修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除;以建设温室大棚的方式建餐厅;用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。对此，有关专家表示，以上“擦边球”存在较大不确定性风险，建议必要建筑设施应通过立项审批，申请建设用地。但这一办法实施起来相对困难，且拿地费用也相对较高。

　　真正的田园综合体应该是以农民为主体，老农民与新农民交互融合共同发展。

　　(山东省临沂市)