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农村集体经营性建设用地上市税费如何算

2017-12-12 15:25:07       来源:农村财务会计-中国农村网    作者: □ 卢金曦

  

  去年,北京市大兴区西红门镇一地块以挂牌出让方式交易,成为了北京市首宗成功上市交易的农村集体经营性建设用地。该地块的上市初步实现了与国有建设用地“同权同价”。国有建设用地的入市交易是需要上税费的,那与国有建设用地“同权同价”的农村集体经营性建设用地的税费又当如何计算呢?作为与国有建设用地“同权同价”的农村集体经营性建设用地是不是税费标准与国有建设用地一致呢?

  由于农村集体经营性建设用地与国有建设用地的土地性质不同,有一些地方没有相关的法律条文规定,所以在税费方面,暂不能完全按照国有建设用地对待。税费主要分为两方面,一方面是税,一方面是费。在税方面,农村集体经营性建设用地入市主要涉及增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税、契税以及印花税等。在费方面主要是指土地增值收益调节金。根据有关部门《关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》(2017年1月1日)精神,明确减免因农村集体产权制度改革而发生的契税、印花税。涉及的其他税收在财政部、国家税务总局未明确集体经营性建设用地入市相关税收政策之前,暂时不征收税,所以现在主要讨论的是“费”,即土地增值收益调节金该如何计算。

  何为土地增值收益调节金?土地增值收益调节金是指村(居)集体经济组织以土地所有者身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,以及取得农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者将其土地使用权转让时,应向政府缴纳的费用。

  据了解,土地增值收益分配是农村集体经营性建设用地入市制度改革的关键环节。在很长一段时间内,由于城乡二元土地管理制度,造成集体经营性建设用地无法自由流转,对其增值收益管理一直处于空白。因此,在近期试点改革期间,主要以土地增值收益调节金形式探索土地增值收益分配管理,但从远期来看,农村土地制度改革目标为构建城乡统一建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”,所以,农村集体经营性建设用地入市应履行与国有建设用地同等义务,承担相应的基础设施建设、民生保障等社会责任,按规定应缴纳相关税费。

  土地增值收益调节金上交比例是多少?以何为评定标准?不同地区的经济发展状况不同,土地增值收益调节金收取的比例也不尽相同。以大兴区西红门已入市地块为例,按照政府收益占成交价款比重进行衡量,结合区位、用途、地价形成等因素,确定农村集体经营性建设用地首次入市土地增值收益调节金暂定的征收比率为12%,由区财政局统一征收管理。

  探索配套财税政策,开展税费问题的相关研究,不仅对大兴区集体经营性建设用地改革有重要的理论价值和现实意义,对北京市其他区乃至全国破解入市试点中的理论和实践的难题都具有一定借鉴作用。

  (摘自《新京报》)

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