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农村“两权”抵押贷款怎么贷

2016-05-03 16:13:20       来源:中国农村网    作者:

  

  为落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发【2015】45号)要求,依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点,日前,人民银行会同相关部门联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。本刊就农村“两权”抵押贷款相关知识为读者们作一梳理。

  一、什么是“两权”抵押贷款

  “两权”抵押贷款就是农村承包土地的经营权抵押贷款和农村住房财产权抵押贷款。

  农村承包土地的经营权抵押贷款:以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

  也就是说,家庭承包户和取得土地流转经营权的种养大户、家庭农场、农民合作社等,可以将土地的经营权抵押给银行,从银行贷出一定比例的资金。土地的承包权不变,村集体所有权也不变。因此土地经营权抵押贷款不会发生“抵押之后地就收不回来”的现象。

  农民住房财产权抵押贷款:在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

  这里有两个关键点需要注意:一是作为抵押物的农民住房必须坐落在集体性质土地上;二是贷款申请人必须为住房所有人。

  二、对试点进行法律授权的主要内容是什么

  开展“两权”抵押贷款业务涉及突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。按照十八届四中全会关于“重大改革须于法有据”的要求和国发45号文“依法有序”的原则,试点涉及突破相关法律条款的,要由国务院按程序提请全国人大常委会授权。2015年12月27日全国人大常委会法律授权主要内容为:授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定;在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。上述调整在2017年12月31日前试行。

  三、谁有资格贷款

  农村土地经营权按取得方式可分为家庭承包和土地流转两类,因此农村承包土地的经营权抵押贷款涉及两类主体,主要是指家庭承包户,种养大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业等土地流转转入方。两类主体申请贷款资格各有规定。

  家庭承包方式取得的,须满足以下资格:

  1. 具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

  2. 用于抵押的承包土地没有权属争议;

  3. 依法拥有县级及以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证;

  4. 承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

  土地流转方式取得的,须满足以下资格:

  1. 具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;

  2. 用于抵押的承包土地没有权属争议;

  3. 已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式支付了土地租金;

  4. 承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转;

  5. 承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

  农民住房财产权抵押贷款申请人须满足以下资格:

  1. 具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

  2. 用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府主管部门颁发的权属证明,没有列入征地拆迁范围;

  3. 除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

  4. 所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置;

  5. 以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人书面同意。

  四、借款可以用来做什么

  农村承包土地的经营权抵押贷款应当主要用于农业生产经营。

  农民住房财产权抵押贷款应当优先用于农业生产经营。

  五、还不起贷款本息怎么办

  农村承包土地的经营权抵押方式取得贷款的,若借款人无法履行到期还本付息义务,贷款人(银行业金融机构)可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等方式处置抵押物。

  农民住房财产权抵押方式取得贷款的,贷款人依法采取贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等方式处置抵押物。

  (本刊记者周嵘综合整理)

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