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农村土地抵押贷款实践和思考

2016-05-03 16:11:12       来源:中国农村网    作者:冉桂芹

  

  2014年,陕西省眉县在槐芽镇槐西村开展以农村土地入股经营及以土地承包经营权向金融机构抵押融资贷款试点工作,笔者对槐西村以现代草莓庄园为主体申请贷款进行了调研,现就调研中了解到的相关情况验和对此的一些思考做些介绍。

  一、贷款主体明确、股权清晰、注册资本充足是基本条件

  截至目前,眉县农行已向槐西村现代草莓庄园发放贷款四笔,贷款金额110万元,均以入股农民农村土地承包经营权为抵押。县农行最终审批通过的基本原因便是槐西村现代草莓庄园及其运营主体宝鸡槐香果业有限公司具备完整法人资格,并且公司股权清晰,注册资本充足。

  2013年8月,槐西村注册成立了宝鸡槐香果业有限公司,确定每股股金为3万元。采取土地入股和现金入股相结合的办法,园区范围内的农民可用现金入股,也可用土地承包经营权入股。农民以土地承包经营权入股,流转合同约定经营权流转期限为12年(2014年—2025年),按每年每亩租金800元计算,每亩承包地12年可以得到9600元租金,12年土地租金可一次折算入股,每股补齐到3万元。现金入股和土地经营权入股具有同等责权利。目前,农户土地入股达到14股共42万元,现金入股67股共201万元。

  二、严格遵循银行贷款流程

  槐西村草莓庄园开展以入股农民农村土地承包经营权为抵押的贷款试点工作主要流程如下:

  一是贷款对象提出申请,重点是贷款额度、用途、期限、抵押方式、担保及土地承包经营权现状(自有、流转或已抵押及承包期限等);二是县农行会同县镇农村土地承包管理部门、村委会重点对贷款户个人承包经营及所抵押土地经营权现状进行综合审定评判,由村委会登记,镇土地承包管理部门备案;三是对所抵押土地开展价值评估,主要按该户、该村及周边近三年土地承包经济总收入平均计算亩平均产值,如槐西村及周边群众常年以种植大棚草莓为主营作物,年亩平均产量2000公斤以上,结合近三年草莓销售均价15-20元/公斤情况,核定年产值,扣除投入后计算年纯收入;四是农行对土地承包经营权抵押价值再次核定和登记,再次明确担保主体及贷款户土地承包经营权抵押价值的认定标准,贷款发放金额一般以抵押土地承包经营权年纯收入的40%予以确认,贷款户、担保方与农行签订协议,办理常规贷款手续,发放贷款。

  三、实施农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析

  (一)有利因素

  1. 开展农村土地承包经营权抵押贷款,突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约,使农户认识到土地不仅是一种生产生存的资源,还可以作为一种生产要素参与融资,既可提高农户保护土地的意识,也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。

  2. 促进土地合理流转,实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转,改变了传统简单生产模式,农村土地逐步向集约和规模方向发展,有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时,一旦抵押人出现贷款违约,银行可以将经营权及附着物一起拍卖转让,土地资源的配置将更加合理。

  3. 解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大,资金缺口较大,对信贷资金需求迫切,通过设定土地经营权抵押信贷,可以支持其开展生产种植,从而方便土地集中使用,使抛荒的耕地重新得到利用和开发,提高土地利用率。

  (二)不利因素

  1. 存在较大金融风险。农业抵御自然灾害的能力弱,如遇到较大的自然灾害或市场因素影响,将给土地经营权抵押贷款的金融机构带来不可预知的风险。

  2. 金融部门既要保障其既得利益,又要最大限度降低金融风险,不得不设立防范信贷风险的有关措施,加上农村土地承包经营权评估机制普遍不健全,农户要大范围实现以农村土地承包经营权抵押贷款,手续繁琐,影响了农户参与的积极性,部分农户宁愿以高利息取得商业贷款或民间融资。

  四、对策与建议

  1. 稳妥推进,保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策,保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中,必须十分明确和做到:在30年承包期内,除非农民主动放弃土地的承包权,否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地(国家需要征用除外)。只有这样,才能使农民感到自己是土地的主人,才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利,让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权,让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则,积极探索“土地换保障”的办法,逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民,享受城镇居民的同等待遇,参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇,并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体,在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。

  2. 建章立制,规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度,明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序,构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为,体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致,签订流转合同,报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定,但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转合同,以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来,流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任,使双方一旦发生纠纷,调处有据。

  3. 创新机制,培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后,业主每年应交纳一定数量的风险保证金,如合同到期无纠纷发生,风险保证金如数退还。二是积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则,在有条件的村组组建生产企业,以土地承包权入股的方式,组织开展土地股份合作制的试点探索工作,在试点成功的基础上逐步推开。三是积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律,确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则,不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、发布流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易,不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。

  4.宏观调控,严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度,建立科学的农地资产评估体系,合理评价农村土地价值,逐渐形成城乡一体化的管理。二是建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色,监控土地供需总量的动态平衡,而不是运用行政手段去调整土地资源,与民争利。三是加大宣传力度,增加农民对有关法规和政策的了解,使土地流转由自发逐步转向自觉。

  5. 积极探索,推动抵押。2016年,眉县被陕西省农村改革试验办公室列为新一轮农村改革试验区,并将农村土地承包经营权抵押担保贷款列为省级农村改革试验项目。项目计划从2015年7月开始到2018年12月结束,试验期为3年。眉县将以农村金融体系改革与创新为契机,加大试点力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营权相互分离、用土地经营权抵押贷款的可操作性意见,让更多的农民在稳定承包权30年不变的基础上,以土地承包经营权抵押融资的方式,使农民较为方便地获得急需的启动资金。建立健全农村土地价值评估制度,可以委托有资质中介机构来承担,使土地流转、抵押、清偿等行为做到公正、合理。

  (作者单位:陕西省眉县农村合作经济经营管理站)

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