北京朝阳区何各庄村是个有名的“国际村”，200多个四合院里住着外籍人士，还有国际学校、西餐厅、画廊⋯⋯同样的旧宅子，农民自己“吃瓦片”时是出租大院，交给村委会统一经营后，变成了月租近万元的高档四合院。何各庄首创“民宅组织化租赁”，村民不用投入一分钱，收入比自己“吃瓦片”增三倍。

　　“吃瓦片”

　　何各庄不大，只有301户人家，可是地理位置好，刚出五环，又挨着机场高速。在城市化进程中，村民的耕地没了，老宅院成了他们最大资产，一时间，家家户户“吃瓦片”。

　　没想到，好事变成了坏事，为了多招租客，村民动了歪脑筋，有的在院子里见缝插针，四合院成了“大杂院”;有的把平房改建成了三层四层“小炮楼”，自家院子实在没地儿了，就在马路上私搭乱建。没多长时间，好好的村庄就走了样。

　　“最怕雨季和冬季，”党支部书记田兴说，一下雨就淹，一入冬就要提防安全事故。村里每年都要花几十万元改造设施、治理环境，可是，几百人的村庄住进了五六千人，花再多钱也是治标不治本。

　　很快，村民也从“坐地捞金”的兴奋中回过味儿来，胡宗禄家250平方米的房子住进10多户租客，一户租金每月200元，除去水、电和修房子的钱，每年也就挣2万多元。“那么多人挤在个小院里，环境脏乱不说，还得担心他们的安全，冬天怕有人中煤气，没睡过一个安稳觉!”胡宗禄说，那些年，他没出过一天远门，就怕家里出乱子。

　　辟新路

　　环境跟租金，真的是两难选择吗?

　　当时村里正好在搞“新农村建设”，各种建议纷至沓来，有的说村庄全部拆掉建成楼房，有的说盖二层小楼，一层出租、二层自住⋯⋯

　　这时，在村里承包果园的外村人吴运涛提供了一个新的思路，他极力反对拆掉村民老宅：“老四合院就是最宝贵的资产，重新装修改造，专门租给高端客户，收入还能增加呢!”

　　想法不错，可是，装修改造少说也得花三五十万，没有一户村民舍得这笔投入，再说，又有几个村民能找到“高端客户”来承租?就算一户两户改造了，村里的环境还是这么乱，又有谁愿意来住呢?

　　但是田兴觉得这个思路可行，他又找来几位“智囊”，大伙一商议，火花又碰撞出来：如果由村委会出面把村民的老宅子集中起来，统一改造后出租，几个方面的问题就都解决了。

　　经过几轮村民代表大会商议，“民宅组织化租赁”的方案初步确定下来：村委会、经济合作社以及另外4个社会投资人分别注资100万元，成立一家公司负责村民房屋的改造与运营，村委会出面代管村民的老宅，按照户均70万元的标准，出资对房屋进行装修改造后，再按照“一户一租”的方式整体出租，房屋的所有权还是村民的。房屋每年租金标准为166平方米6万元，每3年涨10%;面积每增加1平方米，年租金提高100元。算下来，一平方米一年租金达到360元，比自己“吃瓦片”增长三倍，这个方案在村民代表大会上一致通过。

　　每年年底前，村集体向签约村民支付房租，“200余户村民，每家租金基数不一样，三年递增的时间节点不一样，还牵涉到扣除村民租住楼房的租金，这都直接关系到村民的切身利益。”村会计武晓东说。

　　尝甜头

　　胡宗禄、刘长才等8户人家住在村西头，离村口最近，“老北京四合院”的招租广告一打出去，来村里看房的人最先相中的就是这几个宅院，“民宅组织化租赁”就从这8户开始试点。

　　2007年10月，8户村民与村委会签约，将房子租给村委会，租期10年。不到半个月，这些村民就拿到了第一年租金。胡宗禄拿到8万元租金，去附近租了房，“舍不得走远，想常回来看看呢。”

　　胡宗禄前脚出门，施工队后脚进了老宅。“我一看，结婚时最时髦的吊顶给铲了，木头梁柱全露出来，墙皮也铲了，剩下红砖本色，我还纳闷，这是怎么个装法?”

　　过了几天，胡宗禄悟出点味道。原来老宅子的瓦片、窗棂、影壁都刻意装饰得更醒目，老辈人建房时的雕龙画凤让工人又仔细地描了一遍。院子里新搭的建筑全部拆掉，相反，老物件哪怕是一块砖、一块木都仔细留下来。房子装好，胡宗禄自己也吃了一惊：“原来我家的房子这么漂亮!”

　　门楣挂上一块题写“李唐春秋”的木匾，老宅改建的餐厅开张了。推门进来的食客，先不忙吃饭，而是逛风景似的摸摸这儿、看看那儿，品味老北京独特的四合院文化。

　　胡宗禄常常到餐厅来，沏上一杯茶，看着往来食客，静静坐上半天。“这么多人喜欢我家的小院，心里当然高兴，”胡宗禄自豪地说，“奥运会期间，罗格的夫人还来过两次呢!”

　　再看其它7个院落，在恢复四合院肌理的同时，各具风格，有的被改造成瑜伽房、录音棚、咖啡厅;有的租给艺术家开办工作室;有的则吸引了喜爱中国传统文化的外国人居住。

　　首批8户试点成功。“李唐春秋”的经理黄正磊又把胡宗禄家隔壁租下，餐厅规模扩大了一倍，他说，“当初看中的是和村委会签协议，比跟村民一家一户谈要稳妥。现在，这个村子形成了稳定的商圈，再想进来都难了。”

　　“国际村”

　　何各庄村首创的“民宅组织化租赁”模式，把村民的房屋资源集中起来，统一租赁经营，实现了村民增收与环境改善的双赢。

　　从8户试点到全村推广，目前，何各庄已有200余户村民与村委会签订了合同。200多个出租大院改造成了高档四合院，私搭乱建没有了，村庄逐渐恢复了传统北方村落的肌理。剩下的100个院落，也正在和村委会协商逐步进行改造。

　　“民宅组织化租赁”的优势在于统一规划、统一改造、统一出租。田兴说，“我们借鉴了苏州周庄的江南水乡、江西婺源的徽派建筑和云南丽江的纳西古镇等开发保护模式，改造前就统一规划出以北京传统民居为特色的四合院建筑群落，然后再针对艺术家、使馆人员、外籍人士对四合院的爱好，对村民老宅进行统一改造，外观雕饰、彩绘处处体现着民俗民风和传统文化内涵，最后再由村委会统一出租，租户、村民双方都吃‘定心丸’。”

　　2010年，何各庄被市政府确定为都市里的传统村落加以保护。村里外籍人士和涉外商户聚集，小村成了名副其实的“国际村”，而原住村民统一搬进了新建的农民新村。

　　房屋租约到期后，村民可无偿收回这些花费了几十万元进行装修的房屋。可是，胡宗禄等人却没有这个想法。“有免费的楼房住，每年轻轻松松就能拿到一大笔房租，老宅子也永远是我的，感觉比做梦还要美。”2015年年底，村集体与签约村民重新签订改造合同，对计算租金的宅基地面积基数进行了调整，起步租金也提高了。